1.城投打折整栋收购房企的房子，这个行为郑州已经做了一年多了，其他城市也有；——不是新鲜事

2.资金来源自有资金20%，银行贷款80%；——国有银行一直有支持

3.郑州目标是3年10万套，目前已收购3万套，每套大概30W（公寓相对便宜，而且收购有折扣）；

4.政府能贴息2%（贴后不到1%资金成本），加之郑州租赁需求旺盛，租金收益率接近2%，因此可以跑通。

路径一：中央财政出钱一视同仁回购去化困难的项目。（中央财政需要支出3-8w亿）

1.对未出险房企构成确定性利好。

2.对出险房企股东权益大概率构不成利好。

土地价格+建安+10%资金成本回购，A股地产存在弹性。

土地价格+建安成本回购，A股地产几乎无弹性。

低于土地价格+建安成本回购，股东权益无法保留。

3.对存量房构成确定性利好。即房价短期会普涨。

4.对地方财政确定性利好，保交楼的垫资解决了，土拍回暖盘活。

路径二：中央财政出钱主要回购出险房企项目尤其是保交楼被地方政府掌握了的大量出险房企建成了的存量房。（中央财政支出2w亿以下）

1.这部分项目实际上早已无人问津并非市场的有效供给，对地产行业无法构成实质性利好。

2.对地方财政构成确定性利好，保教楼地方还是拿钱的，这部分钱会先回流给地方。

路径一的概率大概是10%，路径二的概率90%。

地方收购存量房情况：

不完全统计，目前不低于13个城市有收购存量房，规模较大的主要有郑州、苏州、福州、洛阳、重庆。

资金来源主要有：1）郑州回购资金主要由20%的项目资本金和75%的银行贷款构成，包括200元/㎡的购房补贴、2%的贷款贴息补助、人民银行“200亿元专项贷款支持政策”。2）租赁住房贷款支持计划：重庆、天津、青岛、济南、福州等试点城市；3）地方资金。

房源要求主要有：1）整幢整栋未售，可实行封闭管理的优先；2）面积、产权、配套等要求；3）现房或者1年内可交付的期房

供应房源房企要求：1）公开招标；2）国企或本区城投定向收购

1、去库存模式与路径如何？

现有代售、旧房换购、回购收储、发放补贴以及旧转保共五种模式。①代售模式是目前落地最多，在各地房协及中介协会牵头下，开发商及中介机构自发组织此类活动，最易推行，但效用较低。②旧房换购模式是指地方政府收购居民端存量房作为保障房/人才房等，而售房款用于购买指定新房项目。③回购收储模式即地方政府回购开发商已竣工未售的商品房，收购后主要投向保障性租赁住房、公租房、人才公寓等。④发放补贴模式属于配套支持，降低成本，居民出售旧房后在一定期限内购买新房，即可获取相应的财政补贴。⑤旧转保模式类似“政府统租”，政府一次性支付5-10年的租金给业主，获得旧房使用权并将用于保障性住房，房屋产权仍然归业主所有。从现有模式看，新房端的去化主要以央国企和城投项目为主，更加利好此类房企。

2、去库存落地资金何处来？

地方政府加杠杆能力有限，中央的政策和资金支持是关键。①地方政府发债空间有限，仅部分发达地区能继续加杠杆。2023年仅北京、上海两市债务余额/债务限额比例在90%以下，而重庆、黑龙江、山东、青海和河南五省市债务余额/债务限额比例超过 99%。②中央政府杠杆率较地方政府更低。截至2024年3月，地方政府杠杆率32.8%，较中央政府的23.9%杠杆率高出8.9pct。③在去库存的五种模式种，旧房换购模式（政府收储居民住房以旧换新）和回购收储模式（政府收储开发商现房项目）能为市场带来有效的流动性，同样也需要较大规模的资金，预计PSL、专项债、特别国债等将是本轮去库存的资金来源。

3、去库存需要哪些配套政策？

需求端因城施策应放尽放，房贷利率有望持续下调。在房地产去库存，推进房地产新发展模式背景下，商品房限制性措施预计将逐步退出历史舞台，目前全国范围内仅北上广深四大一线城市、天津市内六区120平以下住宅、珠海横琴粤澳深度合作区及海南省全域仍在执行限购。一线城市调控优化难以实现“一步到位”，未来或逐步从取消改善性住房限购、取消远郊区域限购、降低社保年限限购等方面落地。当前全国（除北京主城六区）首套房贷利率进入3+%时代，而对标2014-16年周期，从基准利率下调幅度、房贷利率打折水平看，房贷利率均还有下降空间。

4、去库存是否标志地产股底部出现？

去库存促进市场预期转向，地产股价和估值底部已现。①地产股价反应预期变化，转向早于基本面变化。对标美国地产，2008年底和2009年初美国落地系列金融救市措施落地，给市场带来向好预期，房地产企业基本面虽未企稳，但股价先行。美国新建住房销量底出现在2010年11月，而霍顿（Horton）等美国头部房企的股价底则出现在2009年1月，而后波动上行。②股价和估值反映预期，基本面修复或滞后。对标中国航空业，其基本面业绩在2020-2022年连续三年亏损，而由于市场对未来的修复有预期，估值底在2020年一季度末即出现，此后PB估值呈持续波动上行态势。③430政治局会议提出房地产去库存，能促使市场预期的转向——从“房地产基本面持续下行”转向“能预见基本面的筑底”，标志着地产股价和估值的底部出现