【申万房地产】房地产行业观点:央行首提两维护,哈出台救市新政,重申“看好”评级
●03年至今央行例会罕见提及房地产,强调维护健康发展和住房消费
近一周内,央行两提“维护健康发展和住房消费”,重视程度可见一斑。其中,自2003年开始央行例会已连续18年没有提及“房地产”,上一次提及“房地产”则要追溯到2003年6月24日,但这次央行打破惯例再次提及“房地产”,并明确表示“要维护房地产市场的健康发展,维护住房消费者的合法权益”,前者可能意味着央行已经关注目前房地产下行趋势及风险,后续或将更主动致力于维护房地产稳定,后者或意味着央行后续将更重视支持合理自住购房需求,包括刚需和改善购房者。
●哈尔滨打响救市第一枪,新政推动供需改善,内容涉及范围广泛
土地端年初以来流拍率高位,1-9月哈尔滨市住宅类用地整体流拍率达25%;成交表现一般,可售库存持续高位,房价有所承压。根据国家统计局数据,2021年8月,哈尔滨新建住宅、二手房价格指数环比分别下滑0.3%、下滑0.2%,同比均下滑0.6%;新房价格同比连续14个月下降,二手房价格同比连续5个月下降。此次政策覆盖内容广泛,累计达十六条,涉及预售条件宽松、预售资金监管放松、购房补贴、土地增值税预征率降低、公积金贷款年限松动等多方面。
●投资建议:目前房地产投资和销售加速走弱,并且恒大事件的继续发酵、新力、花样年等房企债务违约负面消息不断,也导致了行业和企业的下行压力进一步加剧,考虑到为了我国房地产市场和金融市场的稳定,我们认为房地产调控政策亟需修复,并且我们预计我国后续房地产将走出“政策正常化”+“保投资”+“格局优化”的三阶段发展趋势,利好于国企龙头+优质民企。我们重申房地产板块“看好”评级,推荐:A股:保利地产、新城控股、金科股份、金地集团、招商蛇口、万科A;H股:龙湖集团、旭辉控股、华润置地、中海外发展、融创中国、碧桂园。