君亭酒店调研纪要20220222

一、核心要点：

1.公司2022年保守计划开店100家：君亭30家，直营3-5家，景澜30-40

家，君澜70家。

.君亭，君澜和景澜管理团队融合非常不错，因为老板是一个人，团队之前

配合顺利，后续会有股权激励。

3.未来会打通会员体系，整合会员资源，现阶段400万未来爆发式高增长。

.公司未来有做加盟打算，为了保护品牌使用子品牌做，做中端，预计年开

 店300家。

5.公司现阶段正在寻找新的收购标的，趁疫情期间价格低，具体还在谈。

二、问答环节：

Q:未来开店计划？收购后对于酒店整合计划？

A:保守估计100家左右。君亭过去每年30，今年继续稳定在30家开店，

其中3-5家直营店，G0P3000万，净利润1000万；景澜30-40家，根据

君澜过去开店情况，按照1月新签7家来看，今年合理预估新开70家。度

假系列酒店特点：伴随疫情恢复，开店速度高于豪华商务酒店。现在商务酒

店量不多，反而是度假酒店新开量保持很好。

君澜景澜覆盖报告期是过去三年，19年蓄力，20、21年被打断，度假酒店

受损最严重。基本管理费：营收2-3%，奖励管理费：按G0P提。君澜很

少有酒店能收到奖励管理费。过去两年管理费

都是在3折左右，21年不如20年，受政策/报复性消费消失/疫情反复影响。

地方财政压力很大。收购时点史上最差，恢复势头最快，管理费收入显著提

升，新开店速度显著提升。如何提高餐饮收入是未来君亭重点要研究的。疫

情恢复后通过增加更多的五星级酒店来提高管理收入。

君亭最重要的是恢复弹性，同行比较数据中表现优秀。尤其是20年下半年，

21年上半年表现尤为出色。疫情恢复后直营店收入利润都会大幅提升。这

几年君亭业绩史上最低。

Q2:君亭对君澜和景澜的管理有何影响？

A:保留原来团队骨干与上市公司共同成长，以后会有股权激励提升。实际

上团队融合速度效果会非常好。三条产品线核心竞争力在更高的层面的梳理。

会员体系打通，积累核心会员。度假和商务可以融通，商务积分用于度假。

加大直销平台合作，如凯撒旅游，小红书，比OTA包容性和开放性更高。

高端会员互通计划，三家会员总量400万，会有爆发式增长。主要指标看年

消费大于万的客户有多少，看中粘性和复购率，度假系列粘性更高。管理

团队是君亭最核心的竞争优势。

Q3:能从战略的角度讲讲公司未来中长期的开店计划？区域布局？度假/商

务？自营/特许经营？

A:继续垒高长三角市场护城河。西南市场先打品牌，先开一个君亭直营店，

品牌做好吸引特许经营。珠三角市场黄埔君澜口碑非常好，靠五星级商务酒

店，形成委托管理品牌力，加大与地方国资合作。北方市场同样依靠品牌，

五矿君澜口碑非常好，继续提升品牌力。准备做加盟，用子品牌去做，主打

中端，预计开店一年300家。趁着疫情期间

酒店价格便宜还有收购计划，具体等公告。

Q4:公司和国资合作拿项目优势在哪？

A:房地产变革导致对于国际五星级品牌的吸引力减弱，民族品牌文化自信

配合内循环，《国家信息安全法》要求国有品牌酒店到海外开店以保证领导

人出差安全。外资酒店管理费高，高管年薪高，家庭衣食住行酒店方全包。

三线城市外宾人数有限，向业主收高昂的系统费逻辑上不成立。

Q5:公司和国资背景酒店竞争有什么优势？

混改要求希望国资和民营企业去合作，不会是地方国资和地方国资合作。民

营A股对地方国资吸引力很大。

Q6:君澜如何抢占度假景区？

A:0年创造君澜，高端度假与精选服务商务产品线和国际品牌抗衡。好的

商务酒店和国际品牌竞争太难，重点布局旅游景点。08年接管三亚凯宾斯 

基，提升品牌力。君亭接管期间给业主收益率水平持续超越凯宾斯基自营时，主要优势在于成本低特别是餐饮。中国度假酒店要丰富产品线。核心资源上卡位，把握核心城市周边度假市场。

Q:君亭为什么不做下沉市场而是选择走高端化路线？

A:酒店高端化主要是提升房价之路，经济型产品已经到达瓶颈。三四线城

市不适合中端，适合经济型酒店，客人讲究性价比和舒适度。一二线中端酒店已经达到饱和，未来有可能更加恶化，打价格战。成都疫情前，新开业的pagoda60间，平均780元，300-400元净利润，是个很好的范例。但是越往高端做，对于经营管理考验越大，对管理团队要求越高。君亭的发展战略：靠有差异化产品形成品牌力，靠品牌力建设成立品牌管理集团，继而走向资产管理型酒店集团，做中国的万豪。

Q8:GOP率自营和特许经营为什么差别较大？

A:特许经营店位置不好，GOP率与酒店位置息息相关。直营店管理形成中央体系，可以调动自有资源。