一、事件

近日，国有六大行密集出手，与多家房企签订合作协议，达成的意向性融资总额已超过万亿元。建行与8家房企签订的《支持房地产市场健康发展合作协议》中，双方就房地产金融、住房租赁业务、综合金融服务、共同防范化解风险等方面开展全方位合作。中国银行24日与碧桂园、龙湖集团签署《战略合作协议》。

根据协议，中国银行将为碧桂园、龙湖集团各提供600亿元意向性授信额度。中国交通银行23日分别给予万科集团和美地置业1000亿元和200亿元的意向性综合授信额度；中国银行将为万科集团提供不超过1000亿元或等值外币的意向性授信额度；中国农业银行也与中海发展、华润置地、龙湖集团、万科、金地签订合作协议。中邮证券表示，政策组合拳持续发力，看好地产板块行情持续性。

目前市场关注点及后续地产股表现的关键点在于销售能否企稳，中邮证券认为目前政策已形成组合拳，销售正处于磨底阶段，楼市在政策组合拳之下是逐步恢复的。中信建投表示，在当前资金端支持政策下，除了前期看好的三高房企以外，其余未出险房企存在信用修复的过程，当前我们看好全行业的信用修复以及在因城施策空间逐步打开下的销售复苏。

从政策公布到落地实施仅用了3日的时间，可见政策对房企融资支持的决心。 这也意味着，房地产企业的资金压力能得到有效缓解，利好行业发展。

目前，楼市销售正缓步筑底，据中指研究院数据统计，今年1-10月，TOP100房企销总额同比下降43.4%，不过降幅较9月收窄1.7个百分点，其中10月单月销售额同比下降26.5%，环比增长1.6%。今年1至10月，银行业累计发放房地产开发贷款2.64万亿元，累计发放按揭贷款4.84万亿元。

二、政策

国务院金融稳定发展委员会召开专题会议，党中央政治局委员、国务院副总理、金融委主任刘鹤指出“关于宏观经济运行，一定要落实党中央决策部署，切实振作一季度经济，货币政策要主动应对，新增贷款要保持适度增长。关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施”。

人民银行行长、金融委办公室主任易纲同志主持召开处级以上干部会议“货币政策要主动应对，新增贷款要保持适度增长，大力支持中小微企业，坚定支持实体经济发展，保持经济运行在合理区间。坚持稳中求进，防范化解房地产市场风险”。

需求侧上：今年以来，各地相继放松限购、限贷政策，希望借此刺激房地产行业的需求。

近日，北京通州区台湖、马驹桥地区两地不再执行“双限购”；成都高层次人才购房可不受限购区域限制杭州调整认房又认贷政策。

此前的9月29日，央行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。 符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

9月30日晚，央行决定，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下(含5年)和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。

10月28日，央行行长易纲在十三届全国人民代表大会常务委员会第三十七次会议上作国务院关于金融工作情况的报告时也曾特别提到，下一步，要“保持房地产融资平稳有序”。

供给侧上：“保交楼”措施也在持续推进。

三、行业

定义：物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动;物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。

由于历史原因，物业管理脱胎于开发行业，一度也被视为开发行业的售后服务部门。

至今，大多数优秀物业管理公司的控股股东或是开发企业，或是开发企业的实控人，且物业管理品牌也往往和开发品牌相互重合。

但从底层盈利模型来说，物业管理和开发行业则完全不同。物业管理既不以开发企业为主要客户，也不存在开发企业的应收款问题，甚至不和房屋的销售直接相关。行业虽然和房屋交付相关，但交付只是贡献了一部分业务收入的增长，而业务收入的绝大多数则与存量有关，故而这只是一种弱相关。

就产业底层逻辑来说，物业管理和开发业务的关联度不仅低于建筑建材（以开发企业为直接或间接客户的行业），也低于家居、家装、家电等公司（其收入大部分和销售和交付关联的行业）。

物业管理公司大多从 2017 年前后才开始独立化、市场化进程，其标志是承接第三方项目。由于走向独立经营的时间很短，大多数企业都经历了一个“扶上马，送一程”的阶段。在 2020 年之前，很多公司不仅存量项目大多由关联公司开发，增量业绩来源也主要来自于关联方所开发的项目。

随着物业管理公司规模不断增长，其业务独立性也持续增强。2021 年上半年，重点上市物业管理公司（为了保证历史数据可观测，不含一些新近上市的物管企业，和一些小企业）新增在管面积中，只有约 26%来自于关联方企业。存量盘中关联方交付的面积占比则达到 46%，第三方面积占比 54%，但未来随着第三方拓展和并购规模明显超过关联方交付规模，预计存量中关联占比也会持续下降。

四、市场规模

我国的物业管理行业规模不断扩大，行业集中度逐渐提高，管理水平显著提升，行业由粗放发展阶段逐渐步入相对成熟和规范的新阶段。数据显示，中国业态物业管理及商业运营服务市场收入总额由2015年3104亿元增加至2019年4709亿元，年复合增长率为10.7%。预计2020年和2021年总规模可以突破5000亿元。

五、发展趋势

1、服务业态和服务内容日益多元化且更加注重服务品质。随着市场对于高品质物业管理服务的需求日趋迫切和广泛，物业管理服务的内容和品质需求不断升级。未来，物业管理服务领域的竞争将更多地集中于专业化、个性化服务，相关企业需顺应市场发展趋势，积极投放资源培养人才，不断提升服务品质以保持竞争力。服务业态和服务内容日益多元化且更加注重服务品质。

2、逐步加大基础业务外包比例并广泛运用科技产品。对物业管理服务企业来说，将基础业务外包是利用专业服务公司提供的优质服务，实现专业化、集约化管理。通过基础服务业务外包，物业管理服务企业能够发掘并培育优质服务供应商，降低自聘员工的数量，在降低人工成本的同时提升专业服务水平。

3、市场集中度进一步提升。中小型物业管理公司主要通过降低收费水平获取项目，非标准化管理模式也使得其服务能力、盈利水平参差不齐，市场规模逐步收缩。而大型物业管理公司的标准化管理程度和服务水平较高，通过品牌效应和收购兼并实现业务规模扩张，从而提高市场占有率，推动市场集中度的不断提升。

六、总结

天风证券认为，房地产行业的信用修复：

1）取决于行业景气度回升，虽然各地预售资金监管尺度不一，但是销售回款仍将为现金流进项的最主要科目；

2）本轮民企债券融资支持效果有待观察，期待信用支持手段和力度的进一步升级；

3）房企加速资产转让等自救手段；

4）保交付加速项目层面的 债务重组和破产重整；

5）债务重组完成后，不排除进一步放松股权再融资或引入国企注资可能。

兴业证券：

1）对行业持“谨慎乐观”态度：我们认为未来3-5年是行业的规模红利期，物管行业将加速整合，物管公司之间也会分化加剧。对于未来3-5年的战略机遇期，物管公司普遍制定了高速扩张计划，我们对此持谨慎乐观的态度，“谨慎”在于大家的业务模式比较一致，发展战略也比较雷同，未来必然面临激烈的市场竞争，大家在市场情绪高涨的时候喊出的目标过于积极，我们会持续关注各家物管公司的业务进展。而“乐观”在于物业管理行业正从基础的物管业务向泛物业管理渗透，龙头物管公司将继续凭借先发优势、规模和品牌优势以及资本市场带来的金融优势享受规模红利，3年或5年目标最终是否能够完成就要看各家的管理体系、激励制度以及执行力。

2）多部门针对化解房企信用风险释放积极信号，物管估值有望修复：物业管理存量+增量的发展模式、无重大资本开支、净现金的财务状况，凸显其底线价值。而物管公司的管理服务水平、行业整合能力以及业绩增长的潜力和确定性决定了估值的上限。本周，人民银行、银保监会、证监会、外汇局及财政部等多部门针对化解房企信用风险释放积极信号，房地产行业有望回归正轨，物管板块有望在波动中修复估值。截至3月18日，港股物管板块处于平均估值对应2021/2022年15.3/10.8XPE。我们看好关连方财务稳健且土储丰富、自身外拓能力强、行业整合能力强、股权激励力度大且管理层执行力强的物管公司。行业首选旭辉永升、中海物业、保利物业、新城悦服务、宝龙商业、融创服务，建议关注华润万象生活。