一、周度市场明显回暖，可持续性待验证，春节后2月前两周来访上升但转化偏低，流速明显提升，22年单盘平均每月卖20-30套，2月前两周达30-40套，个别50-60套。但受各种因素影响：疫情放开释放积压需求、消化春节期间存量客户、开发商抢跑客户、媒体和中介煽动，所以行情是否可持续有待观察。

二、结构化差异明显，不同城市不同板块恢复不均。城市核心板块及有核心城市外溢需求的板块恢复更快，如同在佛山的两个盘，金沙洲的东樾湾22年每月流速20-30套，23年2月前两周已达50多套。而在顺德容桂的臻明府，板块较偏，去年每月15套，今年2月预计也只能到20几套，且以消化春节客户为主。

三、不同客户类型恢复情况不均：

（1）外地客弹性最大，比如中山马鞍岛的臻湾府，近深中通道，过去8成深圳客，投资客为主，售价从21年2.6w炒到3.2w。疫情后本地客提升至4-6成，刚需客为主，价格跌至2w。疫情放开后又会有深圳客户回流，对板块有利好。（2）刚需客弹性也较大，因为对价格敏感，且易受中介和媒体引导，在市场起来时会缩短决策周期。（3）市场回暖对本地改善客户刺激不明显，因为对价格敏感度较低，目处干可买可不买的状态，所以流速，价格相对稳定。（4）豪宅市场较坚柜，因为板块树心有稀缺性，且客户对价格不敏感，多出于资产配置需求。

四、开发商价格战内卷严重，普遍启动分销。一般以打93-95折、送车位、首付分期开发商贴息等方式变相降价，春节后折扣有收回一些。特别是现金流紧张的民企，降价幅度高达两三成。

五、库存处于高位，去化压力大。板块来看，珠海斗门库存1w多套，去年卖了2k多套，去化周期4-5年。中山马鞍岛库存2w多囊，去年卖了4k套，去化周期5-6年。城市来看，深圳去化周期16个月，东莞20个月，佛山21个月，珠海37个月，库存压力整体较大。

六、华南烂尾项目相对较少，部分项目有政府接管，部分项目停工状态，施工进度较慢拨钱的话要看项目，较少有成功的。

风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。