中信证券：如何定义房地产良性循环-韭研公社

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中信证券：如何定义房地产良性循环

tony2001

中线波段

2021-12-07 08:38:30

中信证券认为，中央政治会会议对于房地产市场的表述，有助于稳定市场信心。预计按揭的投放会更加积极，良性循环的关键在于企业销售恢复。资金有进有出，总体均衡，企业优胜劣汰，购房需求平稳释放，叫良性循环。

▍12月6日，中央政治局召开会议，分析研究2022年经济工作。

会议指出，要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。同日，中国人民银行发布公告，决定于12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点。11月下旬，刘鹤副总理在《人民日报》撰文也强调，要促进房地产行业平稳健康发展和良性循环。支持商品房市场满足合理住房需求提法近年不多见，而推动产业良性循环的说法则是2021年后出现。

▍资金有进有出，总体均衡稳定叫良性循环。

近期，不少房地产企业面临借新还旧压力，商品房销售在2021年三季度后开始降温。受此影响，第二、第三批土地集中出让流拍率大幅提升，四季度政府性基金收入大幅下降。房地产行业的现金流入和现金流出都大幅下降，也影响了整个产业链甚至金融体系的稳定，威胁了购房人的权益。我们相信，促进房地产业良性循环，首先就是稳定产业各参与主体的预期，向健康发展的企业释放必要的流动性，也是肯定房地产企业对社会的贡献，肯定商品房市场的作用，更是加快按揭贷款的投放，稳住企业的销售回款。

▍企业优胜劣汰叫良性循环。

我们认为，上周末监管部门对于中国恒大问题的处理，恰是区别恒大为代表的，经营管理混乱，盲目多元化扩张的企业，和大多数理性经营企业的标志事件。如果不区分劣币和良币，就会使得整个行业风险不断外溢，融资、销售等进入恶性循环。我们相信，随信息披露不断强化，市场化解决问题经验不断积累，信贷环境得到改善，房地产行业信用体系会缓慢恢复。

▍消费者预期稳定，购房需求平稳释放叫良性循环。

11月份销售继续同比大幅下降，但除去值得担心交付问题的企业，样本公司的销售降幅有18%，按揭贷款放款时间明显变快，一手和二手市场较之10月略有恢复。我们相信，未来几个月，包括存量项目转让在内的土地市场预计开始恢复，2022年3月房屋销售可能回暖。即便消费者顾虑交付问题，困境中的企业也可以透过转让项目回流资金。市场有能力进入良性循环。

▍风险提示：

的确仍可能存在个别大中型房企经营不善，无法按期偿付债务，进入债务重组阶段的风险；不少区域房价继续下行的风险。

▍行业会进入良性循环，好企业将受益于此。

预计按揭的投放会更加积极，良性循环的关键在于企业销售-投资-销售的链条运转。我们认为，2022年3月将有望出现基本面的底部。我们看好地产蓝筹的机会，并认为A股可能优于内房（股东结构和股权融资等因素决定，港股当前配售不断），推荐保利发展、万科A、招商蛇口、华润置地、龙湖集团、碧桂园和金地集团。

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