【事件】

深圳市新政主要内容：①连续缴纳1年个税或社保的非本市户籍居民家庭及成年单身人士可在外围区域购买1套住房；②有两个及以上未成年子女的本市户籍居民家庭，可在外围区域再购买1套住房。

【点评】

新政核心在于降低外围区域的社保年限、多孩家庭在外围区域可多买一套房。第一，此前政策是非深圳户籍居民家庭及成年单身人士在全市限购1套住房，且需缴纳3年个税或社保；本次调整为在外围区域购买住房仅需1年个税或社保，定向降低外围区域的购房准入门槛。第二，有两个及以上未成年子女的深圳户籍居民家庭，可在外围区域再购买1套住房，充分满足多孩家庭的刚性和改善性需求。

后续更多核心城市有望跟进。政治局会议持续释放政策暖意。近期包括北京在内的多个核心城市先后出台政策，政策预期加强。但一线城市调控优化难以实现一步到位，未来或逐步从取消改善住房限购、取消远郊限购、降低社保年限、优化城改项目限购等方面落地。

地产股底部明确，优质房企布局正当时。①目前A股房地产板块PB 仅0.63倍，处历史底部，政治局表态去库存，预计将明确地产股的底部。②在行业供给侧出清过程中，资产流动性越高的房企安全垫更厚，更能在本轮行业周期中坚持到基本面复苏的到来。③在行业低谷，高分红高股息的房企更能给予市场信心，头部央国企2023年的分红率都在30%以上，港股头部房企股息率在5%以上，A股头部房企在3.5%以上。

【投资建议】

当前行业基本面处于筑底阶段，各项指标已发生深度回调，后续下降空间已经有限，且地产板块估值处于历史低位水平。政治局会议后，新一轮政策风口已至，核心城市政策持续优化，后续更多支持性政策出台可期。地产股股价的反应通常快于基本面的复苏，此时地产股的底部已基本明确。推荐建发股份、中海、招商蛇口、滨江集团、贝壳。

风险提示：宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约。

来源：国金证券