▍物业管理行业快速走向全覆盖。

我们估计当前全国住宅小区的物业管理覆盖率略高于50%，大城市可能高于60%。我们认为，我国住宅物业管理行业将在3-5年内走向全覆盖，即物业管理覆盖率达到90%上下，绝大多数住宅小区引入物业管理公司。

▍街道层面人手不足，预算充裕。

推动物业管理和社区基层治理的融合，中央提出，地方积极推进，进展很快。北京提出了2022年物业管理覆盖率达到90%以上的目标，各地也纷纷积极出台物管全覆盖的具体目标。

▍财政补贴，维修资金和运营收入，动态退出和调价机制，成为破解全覆盖难题的突破口。

不可否认，物业管理全覆盖存在难点包括众口难调，持续付费意愿不足，物业管理边界难以定义等。但我们认为物业管理全覆盖可以达成，核心原因是相对于各地街道的预算结余而言，可能需要的财政补贴规模很小；相对于复杂的社区基层问题而言，市场化解决方案的成本很低。而且，大量闲置公共空间的利用，更推动部分社区有望形成平价优质物业管理供给。

▍增大市场蛋糕，考验专业能力。

物业管理全覆盖，意味着相当于存量住宅在管面积约50%，存量在管合同年收入20%以上的物业管理订单将在短短三年内落地。这还没有计算这些小区相关的增值服务业务发展空间。当然，全覆盖对企业品牌分层，节约成本，应用科技，提高效率都提出更高的要求。

▍风险提示：

一部分居民并不愿意为物业管理买单，无论如何都无法认可物业管理付费理念，导致物业管理覆盖率先升后降，反复波动的风险。在全覆盖改革的初期，涉足这一领域的一般是地方国企，而不是上市品牌企业。上市公司如何受益于这一趋势，有不确定性。

▍把握全覆盖的政策机遇，看好物业管理行业。

我们认为，在未来几年，物业管理行业面临政策积极支持，科技快速提效，业务浓度快速上升，多种经营开花结果的有利局面。我们相信，这种历史性的机遇在物业管理行业过去几十年发展中是仅见的。我们看好行业的投资机会，推荐金科服务，华润万象生活、世茂服务，招商积余，绿城服务，保利物业，碧桂园服务和新大正。