【华创地产】新城控股，20201111，买入
听风的韭菜
一路向北
2020-11-12 10:40:51
商业地产先发布局，打造优质成长标杆，乘风广阔消费市场新城控股秉承“住宅商业”双轮驱动战略，先发布局商业地产、近年来实现快速成长，初步实现全国化扩张，成为了我国商业地产的中坚力量，并预计公司将充分受益十四五期间我国“推行国内大循环”“扩内需、促消费”的新发展格局，乘风广阔消费市场。公司发展商业地产战略坚定，并具备开业快、回报高、现金流稳定等特点，在最为困难的2019年，商业资产规模仍快速增长。截至20H1末，公司开业储备商业广场达139座（其中开业63座），规模及运营均排名行业前列；2019年可租面积达349万方，对应16-19年CAGR达70%，2019年租管费达41亿元、对应16-19年CAGR达121%，预计公司后续每年新拓展商业广场数量将超30个，因而预计2020-22年可出租面积CAGR达30%、租管费CAGR达38%，料未来增长潜力十足。
高周转开发成长典范，新环境下调整战略，争取更稳健持续成长公司2019年实现销售2,708亿元，对应02-19年CAGR达47%，其中15-19年CAGR高达61%，远高于行业TOP30平均CAGR的40%，行业排名也从默默无闻提升至2019年全国第八，打造了“高周转高成长”的典范。截至20H1末，公司可售面积8,415万方，存销比约3.5倍，其中一二线及长三角三四线占比达71%，可售充裕、结构合理。在“三道红线”融资新规下，行业将从杠杆驱动转向运营驱动之际，公司提前降杠杆，并及时调整战略方向，战略重心由规模转向利润。2020年中，一方面公司做稳销售，10M2020销售1,909亿元、同比-14%，完成全年计划2,500亿元的76%，另一方面积极扩张，10M2020拿地819亿元、同比31%，预计借助“稳销售多拿地”等积极措施和商住协同发展优势，公司住宅开发业务将获更稳健而持续增长。
评级修复、低杠杆赋予扩张弹性，估算每股NAV71元、现价折价51%公司2019年杠杆水平显著下降。至20Q3末，净负债率43%、长短债比2.2倍、现金短债比2.1倍，优于行业平均水平；19年经常性收入/利息支出已提升至72%，并预计21-22年将突破100%。惠誉、标普、中诚信、联合资信、穆迪等先后恢复公司评级展望至稳定，近期标普进一步上调评级展望至正面。公司最困难阶段料已经过去，20H1融资成本为6.85%，预计后续也将有改善。在融资新规下，公司低杠杆也赋予较强的逆势扩张弹性。估值方面，随着后续公募Reits的逐步推进和商管企业的陆续上市，公司商业地产的价值也有望得到进一步显性化提升。根据分部估值法，我们测算公司NAV为：住宅开发重估增值955亿元商业持有重估增值256亿元归母净资产384亿元=1,595亿元，对应每股NAV为70.7元/股，现价较之折价51%。
投资建议：商业优质成长标杆，乘风广阔消费市场，重申“强推”推荐新城控股秉承“住宅商业”双轮驱动战略，先发布局商业地产，打造优质成长标杆，乘风广阔消费市场；同时塑造了高周转开发成长典范，新环境下调整战略，争取更稳健持续成长。我们维持公司20-22年每股盈利预测分别为6.98、8.72、10.45元，对应20/21PE分别仅5.0/4.0倍，19A股息率高达4.9%，我们看好公司“住宅商业”双轮驱动的发展战略，维持目标价47.64元，对应20/21PE为6.8/5.5倍、相当于每股NAV折价33%，重申“强推”评级。
高周转开发成长典范，新环境下调整战略，争取更稳健持续成长公司2019年实现销售2,708亿元，对应02-19年CAGR达47%，其中15-19年CAGR高达61%，远高于行业TOP30平均CAGR的40%，行业排名也从默默无闻提升至2019年全国第八，打造了“高周转高成长”的典范。截至20H1末，公司可售面积8,415万方，存销比约3.5倍，其中一二线及长三角三四线占比达71%，可售充裕、结构合理。在“三道红线”融资新规下，行业将从杠杆驱动转向运营驱动之际，公司提前降杠杆，并及时调整战略方向，战略重心由规模转向利润。2020年中，一方面公司做稳销售，10M2020销售1,909亿元、同比-14%，完成全年计划2,500亿元的76%，另一方面积极扩张，10M2020拿地819亿元、同比31%，预计借助“稳销售多拿地”等积极措施和商住协同发展优势，公司住宅开发业务将获更稳健而持续增长。
评级修复、低杠杆赋予扩张弹性，估算每股NAV71元、现价折价51%公司2019年杠杆水平显著下降。至20Q3末，净负债率43%、长短债比2.2倍、现金短债比2.1倍，优于行业平均水平；19年经常性收入/利息支出已提升至72%，并预计21-22年将突破100%。惠誉、标普、中诚信、联合资信、穆迪等先后恢复公司评级展望至稳定，近期标普进一步上调评级展望至正面。公司最困难阶段料已经过去，20H1融资成本为6.85%，预计后续也将有改善。在融资新规下，公司低杠杆也赋予较强的逆势扩张弹性。估值方面，随着后续公募Reits的逐步推进和商管企业的陆续上市，公司商业地产的价值也有望得到进一步显性化提升。根据分部估值法，我们测算公司NAV为：住宅开发重估增值955亿元商业持有重估增值256亿元归母净资产384亿元=1,595亿元，对应每股NAV为70.7元/股，现价较之折价51%。
投资建议：商业优质成长标杆，乘风广阔消费市场，重申“强推”推荐新城控股秉承“住宅商业”双轮驱动战略，先发布局商业地产，打造优质成长标杆，乘风广阔消费市场；同时塑造了高周转开发成长典范，新环境下调整战略，争取更稳健持续成长。我们维持公司20-22年每股盈利预测分别为6.98、8.72、10.45元，对应20/21PE分别仅5.0/4.0倍，19A股息率高达4.9%，我们看好公司“住宅商业”双轮驱动的发展战略，维持目标价47.64元，对应20/21PE为6.8/5.5倍、相当于每股NAV折价33%，重申“强推”评级。
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新城控股
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